부동산 PF대출 위기. 4월달 건설사 줄도산?
다가오는 4월 부동산 위기?
최근 부동산 PF대출 위기로 4월달에 건설사 줄도산 할 것 이라는 뉴스가 자주 보입니다.
건설 분양 시장이 침체기에 접어들었고 고금리와 자재, 인건비 상승 등으로 건설 경기가 더 힘들어 지고 있는 상황인데요.
올해들어 부도 처리된 건설 업체는 5곳이며, 폐업처리된 업체 또한 부동산 활황기 였던 2021년 같은기간을 비교하게 되면 폐업한 업체가 204곳이 더 늘어난 상태로 좋지 않은 상황 입니다.
그러나 4월 10일 22대 총선으로 인하여 표퓰리즘에 입각한 좋은 정책만 쏟아내고 있어 이런 건설업게의 위험은 크게 이슈화 되지 않고 있는데요.
총선이 지난 후 중소, 중견업체 그리고 대기업 건설사까지도 법정관리로 들어갈 수 있다고 합니다.
부동산 PF대출이란 무엇인가?
부동산 PF( Project Financing )대출은 주상복합, 아파트 등 건물을 짓기 위하여 자금을 조달할때, 추후 예상되는 분양 수입금을 기반으로 은행, 증권사, 보험사 등의 금융기관에서 자금을 조달하는 방식을 뜻 합니다.
쉽게 풀이 하자면 건물을 올리고 싶어하는 시행사가 자금이 부족하여 대출을 받아야 되지만 담보, 신용이 없는 영세한 시행사는 건물을 짓어주는 시공사에게 대출을 떠 넘겨 시공사가 대신 돈을 대출받아 공사를 진행을 하게 되며,
부동산 개발 사업에 돈을 빌려준 금융기관은 수수료와 이자를 받아 수익을 올리게 됩니다.
건설사별 PF보증 규모
한국신용평가 자료에 따르면 최근 가장 문제가 많은 태영건설이 눈에 띄며,
롯데건설, 현대건설, HDC산업개발, GS건설, 신세계건설, KCC건설 등 자기자본 대비 PF대출 규모가 50%의 비율이 넘어서는 주식 종목들은 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
금융권 PF대출 잔액 및 연체율
PF 부실 위험은 증권사가 가장 높으며, 저축은행, 여신전문, 상호금융등 제2금융권에 집중되어 있습니다.
제2금융권의 연체율이 높은 것은 해당 회사들이 초기 대출 단계인 브릿지론과 연관이 되어 있으며, 이는 부동산 개발 초기 시행사가 토지 매입 등을 할 수 있도록 금융사가 자금을 빌려주는 것입니다.
브릿지롯 단계에서 사업이 좌초 되는 경우가 자주 있어 주로 증권사나 제2금융권이 높은 이자를 받고 돈을 빌려 주지만 최근에는 부동산 침체로 본PF대출로 넘어가지 못하는 사업장이 출몰 하다 보니 연체율이 급등하게 되었습니다.
이러한 위험이 있지만 최근 저PBR 이슈에 가려져 주가는 수직상승한 종목들이 많이 나타났죠?
4월 총선 이후는 주가 변화에 주의하여 투자해야 될 듯 합니다.
건설사 미분양 증가세
작년 11월 기준 미분양 수는 1만465가구로 증가 추세에 있습니다.
전년 동기와 비교 하면 대략 47% 증가한 상태 입니다.
악성 미분양 주택은 입주 시작된 이후에도 집이 공실상태인 것을 말합니다.
인기있는 아파트들은 최근에도 분양을 하면 대부분 100% 완판 되는 상황이지만 2~3년 준공완료 된 시점에도 미분양 이라는 것은 상품성이 크게 떨어지는 것이며 오랜기간이 지남에도 미분양 이라는 것은 그만큼 건설 경기가 좋지 않다는 것을 나타 냅니다. 이런 미분양 주택들이 쌓일 수록 건설사들이 자금 유동성 위기를 겪을 수 있게 되며, 미분양으로 인하여 자금을 회수하지 못하여 PF대출을 상환 하지 못하여 이자 부담이 커지면서 자금 경색 위기에 직면 할 가능성이 커집니다.
현재 건설관련주들의 주가를 보면 미분양 사태의 심각성을 알 수 있습니다.
정부는 4월 위기설 근거 없다?
정부는 위기설을 부인 하진 않지만, 시장에 충격을 줄 만한 대형사가 아니라며 건설업계와 금융업계를 안심키는데 여념이 없습니다.
며칠전 이복현 금융감독원장은 2월 5일 PF리스크와 관련하여 10여개 건설사를 중점적으로 확인 중이지만 태영건설 수준의 시장 충격은 없을 것이라고도 말하였습니다.
지표와 수치는 위험을 나타내고 있지만 정부에서는 크게 걱정할 것이 없다는데 누구의 말이 진실 일까요?
그래도 정부는 현 시점 상황을 인지하고 있으며, 이에 대하여 대비방안을 마련하고 조치 하지 않을까 생각 됩니다.
PF대출 관련 주요 건설사별 주가 현황
PF대출규모가 자기 자본 대비 50% 이상이며 시공 능력순위 10위권 내 건설사 입니다.
PF대출규모가 자기 자본 대비 50% 이상이며 시공 능력순위 10위권 밖 건설사 입니다.
특이점은 23년 시공능력순위 10위에서 11위로 밀려난 HDC현대산업개발은 주가가 증가 추세를 보이고 있습니다.
23년 3분기 매출 1조 회복을 하면서 상승추세로 돌렸습니다.
나머지 종목 들은 코로나 팬데믹 이후 금리 상승 함에 따라 주가는 지속적인 하방 추세를 대부분 보이고 있습니다.
너무 예전 부터 지속 적인 하방으로 건설 경기가 좋지 않다보니 최근 눈에 띄는 특징은 없는 듯 합니다.
추후 주가 영향 개인적인 생각
우리나라와 밀접한 관계에 있는 미국이나 중국에서 어떤 위험한 사태가 발생하면 국내 주가에 크게 영향을 주지만,
국내에서 발생하는 리스크 만으로는 우리나라 주가에 장기적으로 큰 영향을 주지 않는 듯 합니다.
그리고 뉴스에서 지속적으로 나온 이슈는 갑작스럽게 발생한 이슈에 비하여 주가에 큰 영향이 없는것을 많이 겪어 보았습니다.
현 상황을 봐서는 4월 위기설? 총선 이후 부동산 이슈로 건설사 및 금융관련 종목들은 잠시 하락은 할 수 있으나 장기적으로는 크게 영향을 못 미치지 않을까? 생각 됩니다.
총선 전까지는 아직 약 45일 남았습니다.
내일 저PBR관련 밸류업 프로그램 발표 하니 당장 앞에 닥칠 이슈 부터 개인계좌 관리 하는것이 중요하지 않을까요?
"부동산 PF대출 4월 위기설"은 총선 전 인 4월달 전, 후로 신경쓰면 되지 않을까 합니다.
주가는 빠른시일내에 최고점을 향해 상승하길 바라지만 방해요소는 항상 나오네요.
국내 주식 너무 힘들지만 세력 뒤에서 조금씩 조금씩 욕심없이 수익금 챙겨봅시다.
※상기 내용은 개인적인 의견 이며, 수익을 보장하지 않습니다.※ (저는 주식 초보 입니다!)
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